[ 栗研 ]——(2009-2-25) / 已閱17117次

地役權(quán)糾紛案例談

栗研


【案情】
　　2000年11月，某村民委員會將448.8平方米集體土地使用權(quán)分為三股分別轉(zhuǎn)讓給原告易某和被告黃某以及另一鄧某用作建房使用。因轉(zhuǎn)讓給原、被告的土地相鄰，且轉(zhuǎn)讓給被告的土地另一側(cè)有通行道路，村委會在與被告簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時便約定，被告在以后建房時應(yīng)在后墻留1.3米作為原、被告的公共通道，雙方簽訂轉(zhuǎn)讓的面積包括該1.3米的通道面積。后被告在建房過程中，亦留出了1.3米作為公共通道。但后來被告房屋竣工不久，被告卻以該通道系自己己購買為由在該通道上安裝鐵門，并在該通道上建一衛(wèi)生間，致使原告無法從此通行。為此，雙方發(fā)生糾紛。原告訴至法院，要求被告拆除建造在雙方共同通道上的衛(wèi)生間、鐵門，不得阻止其出入。

【爭議】
　　第一種意見認(rèn)為，村委會要求被告留出的1.3米通道己包括在轉(zhuǎn)讓的土地面積中，村委會非城市規(guī)劃部門，且城建部門未在被告后墻規(guī)劃公共通道，故村委會在轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給被告時，要求被告在此留一通道供原、被告出入，是對被告行使土地使用權(quán)的侵權(quán)行為，屬于無效的法律行為，被告在自己購買的土地上建造衛(wèi)生間、安裝鐵門屬合法行為，是合理行使使用權(quán)，對原告不構(gòu)成侵權(quán)，故應(yīng)駁回原告訴請。
第二種意見認(rèn)為，村委會與被告簽訂的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，屬于合法民事法律行為，應(yīng)依法受法律保護(hù)，被告在通道上安裝鐵門、建衛(wèi)生間阻礙原告出入，是對原告的侵權(quán)，對于原告的訴請，應(yīng)依法予以支持。

【管析】
　　筆者同意第二種意見。本案的焦點(diǎn)在于如何定性，定性準(zhǔn)確后判決才會柳暗花明。首先筆者認(rèn)為本案不屬于相鄰關(guān)系糾紛。相鄰關(guān)系是指相鄰不動產(chǎn)的所有人和使用人之間對不動產(chǎn)進(jìn)行使用時，彼此間給予便利或者接受限制而產(chǎn)生的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。相鄰關(guān)系不是一種獨(dú)立的物權(quán)類型，是不動產(chǎn)所有權(quán)的當(dāng)然內(nèi)容，是不動產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容的當(dāng)然擴(kuò)張或限制，是基于法律的直接規(guī)定而產(chǎn)生的。在本案中，村委會與被告約定留1.3米作為通道只是對以后原告通行“便利”的約定，原告出入并非只有該一條通道可行。且該通道并不屬于歷史形成。因此這并不適應(yīng)不動產(chǎn)所有權(quán)內(nèi)容的當(dāng)然擴(kuò)張或限制，故不屬于相鄰關(guān)系糾紛。
其次筆者認(rèn)為該案應(yīng)定性為地役權(quán)糾紛。理由如下：地役權(quán)是不動產(chǎn)所有人或使用人之間越出法律賦予的當(dāng)然權(quán)益范圍之外，基于合同關(guān)系產(chǎn)生的，是一種獨(dú)立的用益物權(quán)類型。在本案中，村委會與被告簽訂的的土地轉(zhuǎn)讓協(xié)議，約定留出1.3米作為公共通道，這是雙方對以后原告通行便利的約定，在該種情況下地役權(quán)隨即產(chǎn)生。是基于合同關(guān)系產(chǎn)生的。被告享有使用權(quán)的土地為供役地，原告享有使用權(quán)的土地為需役地。村委會將被告相鄰的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告后，根據(jù)《物權(quán)法》第一百六十六條之規(guī)定，需役地以及需役地上的土地承包經(jīng)營權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)部分轉(zhuǎn)讓時，轉(zhuǎn)讓部分涉及地役權(quán)的，受讓人同時享有地役權(quán)。因此，原告在取得該土地使用權(quán)的同時也依法享有地役權(quán)，因此被告在該公共通道上建衛(wèi)生間、安裝鐵門不讓原告通行是對原告地役權(quán)的侵犯，屬于侵權(quán)行為，原告要求被告將建造在該通道上的鐵門、衛(wèi)生間拆除，其請求于法有據(jù)，依法應(yīng)予支持。