[ 陳召利 ]——(2008-10-20) / 已閱10152次

陳召利律師應邀做客無錫HOUSE365《地產1+1》欄目

——開發(fā)商在建工程停工，購房者如何維權？

據部分嘉友梅里香舍業(yè)主反映： 嘉友梅里香舍停工了！起因在于開發(fā)商長期拖欠工程款，導致施工方無法支付工人工資及材料款，在消極怠工3個月后，施工方終于采取了徹底停工的措施。工程復工遙遙無期，明年按期交房希望渺茫，嘉友梅里香舍業(yè)主如何有效維護自身權利？
2008年10月18日下午2點，江蘇云崖律師事務所陳召利律師應邀做客無錫365房地產家居網《地產1+1》欄目，現(xiàn)場解析“嘉友停工事件”可能造成的后果以及業(yè)主的維權途經�！揪W頁鏈接：http://wx.house365.com/lvol/live/?id=417 】
在商品房買賣的法律關系中，開發(fā)商的主要義務在于給付結果（即開發(fā)商交付合格的商品房），而非給付行為（即開發(fā)商建造商品房的過程）。因此，無論開發(fā)商在建設商品房過程中是否存在停工等情形，只要開發(fā)商能夠在合同約定的履行期限屆滿前能履行交房義務，即不存在違約,除非雙方當事人在商品房買賣合同中明確約定工程進度。
那么，這是否意味著，在交房前開發(fā)商無論存在任何行為，購房者均無法主張權利呢？答案當然是否定的。
根據《中華人民共和國合同法》第九十四條的規(guī)定，在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務的，當事人可以解除合同。對于這種違約情形，我們稱之為“預期違約”。不過，對于預期違約，最大的障礙在于舉證。
實際上，開發(fā)商在建工程停工只是一種表象，問題在于能否據此表象判定開發(fā)商無法履行交房義務，即存在預期違約情形。根據《商品房預售合同》的約定，開發(fā)商應于2009年5月底履行交房義務。也就是距離交房時間尚有長達七個多月的時間，如果希望以開發(fā)商存在短期的停工行為來證明開發(fā)商無法履行交房義務，在法律上恐怕很難獲得支持。
此外，購房者擔心的是，萬一開發(fā)商開發(fā)的樓盤成為爛尾樓，他們已付的購房款能否得到返還？關于這個問題，《最高人民法院關于建設工程價款優(yōu)先受償權問題的批復》（法釋〔2002〕16號）有明確規(guī)定，消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權不得對抗買受人，建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權優(yōu)于抵押權和其他債權。也就是說，購房者的房款返還請求權是第一順位的，可以得到優(yōu)先返還。至于購房者能夠獲得全額返還，則視開發(fā)商的資產狀況而定。
雖然該事件目前來說希望通過法律途徑解決存在一定的難度，但是這也給開發(fā)商和購房者敲醒了警鐘。在目前宏觀經濟環(huán)境相對嚴峻、房地產市場不景氣的情況下，購房者如何選擇可以信賴的開發(fā)商，開發(fā)商如何避免引起購房者的不信任甚至恐慌，均是不可小覷的課題。