[ 陳召利 ]——(2022-3-26) / 已閱7866次

（二）直接依據(jù)《中華人民共和國人民防空法》第五條的規(guī)定認定房地產開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）為投資者并依法享有享有人防工程平時使用和收益的權利。



典型案例如下：



（1）蘇州市中級人民法院在蘇州中展房地產開發(fā)有限公司與蘇州市吳中區(qū)郭巷街道香濱水岸（第三屆）業(yè)主委員會、申建成等車位糾紛一案中作出的（2018）蘇05民終3125號民事判決；



（2）南京市中級人民法院在南京王府名殿商業(yè)管理有限公司與南京泰然酒店管理有限公司合同糾紛一案中作出的（2018）蘇01民終2463號民事判決。



（三）依據(jù)人防工程的建設成本是否納入商品房建設成本，認定投資者屬于房地產開發(fā)企業(yè)（開發(fā)商）還是全體業(yè)主，進而認定其依法享有人防工程平時使用和收益的權利。



典型案例如下：



（1）無錫市中級人民法院在鳳翔馨城物業(yè)管理委員會與無錫威孚房屋開發(fā)有限公司、無錫恒威房屋開發(fā)有限公司所有權確認糾紛一案中以“人防車位的建設面積未納入公攤面積，其建設成本未納入商品房銷售成本”為由認定投資者為開發(fā)商，依法享有人防工程平時使用和收益的權利；



（2）無錫市中級人民法院在無錫市金馬國際花園業(yè)主委員會、無錫市益多投資發(fā)展集團有限公司與無錫金馬物業(yè)管理有限公司物業(yè)服務合同糾紛一案中以“案涉人防工程的建筑成本已分攤至地面商品房的銷售價格中，人防工程的建設成本隨著商品房的銷售、業(yè)主購房的完成，實際已轉化為金馬國際花園全體業(yè)主承擔，小區(qū)業(yè)主已為小區(qū)人防工程實際的投資者，人防工程車位租賃收益應當歸全體業(yè)主所有。”為由認定投資者由開發(fā)商變更為全體業(yè)主，依法享有人防工程平時使用和收益的權利。



三、律師解析



筆者認為，之所以發(fā)生如此多的爭議，根本原因在于對小區(qū)依法配建的人防工程權屬認識不清。



我國現(xiàn)行法律關于人民防空工程歸誰所有缺乏明文規(guī)定。有人認為，《民法典》第二百五十四條第一款規(guī)定，“國防資產屬于國家所有。”住宅小區(qū)依法配建的人防工程屬于國防資產，應當屬于國家所有。但是，《國防法》第四十條第一款規(guī)定，“國家為武裝力量建設、國防科研生產和其他國防建設直接投入的資金、劃撥使用的土地等資源，以及由此形成的用于國防目的的武器裝備和設備設施、物資器材、技術成果等屬于國防資產。”從上述規(guī)定來看，小區(qū)依法配建的人防工程，不是由國家直接投資建設，難以認定屬于國防資產，因此主張歸國家所有的觀點難以成立。



《民法典》第二百三十一條規(guī)定，“因合法建造、拆除房屋等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。”小區(qū)依法配建的人防工程在竣工完成后，歸投資者（開發(fā)商）所有較為合理。但是，存在疑問的是，當開發(fā)商將小區(qū)房屋出售給購房者后，小區(qū)依法配建的人防工程的所有權是否隨之轉移至全體業(yè)主共有？



筆者認為，《民法典》第二百七十四條規(guī)定“建筑區(qū)劃內的道路，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。建筑區(qū)劃內的綠地，屬于業(yè)主共有，但是屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個人的除外。建筑區(qū)劃內的其他公共場所、公用設施和物業(yè)服務用房，屬于業(yè)主共有。”《江蘇省人民防空工程建設使用規(guī)定》第二十四條規(guī)定，人防工程屬于社會公益設施。筆者認為，小區(qū)依法配建的人防工程應當屬于公用設施，故屬于業(yè)主共有。這樣的話，相關法律爭議也就迎刃而解了。

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