[ 胡雷 ]——(2022-2-4) / 已閱4096次

一、案情簡介

本村人將農(nóng)村自建房出售給外村人或者外村人借用本村人名義蓋房，雙方簽訂協(xié)議并約定如遇拆遷房屋拆遷所得收益（安置房）歸買方所有。多年之后案涉房屋被拆遷，賣方此時因以房屋買賣協(xié)議或者借名蓋房協(xié)議無效為由將拆遷所得收益據(jù)為己有。

二、買賣協(xié)議、借名蓋房協(xié)議的法律效力

司法實(shí)踐中，法院一般都是將非同一農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的自建房買賣合同認(rèn)定為無效合同，理由為違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，但試點(diǎn)地區(qū)除外。《民法典》 第143條規(guī)定：“具備下列條件的民事法律行為有效：……（三）不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，不違背公序良俗。”第153條規(guī)定：“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的民事法律行為無效。但是，該強(qiáng)制性規(guī)定不導(dǎo)致該民事法律行為無效的除外。違背公序良俗的民事法律行為無效。”

三、對村外人轉(zhuǎn)讓農(nóng)村自建房違反的具體的法律強(qiáng)制性規(guī)定

《中華人民共和國土地管理法》第8條第2款規(guī)定：“宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。”第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)建設(shè)”；

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（國辦發(fā)[1999]39號）第二條規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。”

2007年12月30日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策通知》（國辦發(fā)[2007]71號），指出：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。”

四、無效協(xié)議的具體處理

此類協(xié)議雖然無效，但買受人可以獲得絕大部分的拆遷所得收益。在具體的司法裁判尺度中，買受人可以獲得80%—100%左右的拆遷所得收益。法院作出此種裁判尺度的主要理由為，雖然協(xié)議無效，但是賣方毀約違反誠實(shí)信用原則，過錯責(zé)任較重。具體適用的依據(jù)如下：

《民法典》第157條規(guī)定：民事法律行為無效、被撤銷或者確定不發(fā)生效力后，行為人因該行為取得的財產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價補(bǔ)償。有過錯的一方應(yīng)當(dāng)賠償對方由此所受到的損失；各方都有過錯的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。法律另有規(guī)定的，依照其規(guī)定。

《江蘇省高級人民法院關(guān)于審理房地產(chǎn)合同糾紛案件若干問題的解答》第10條規(guī)定：“對于房屋已經(jīng)被征收或已納入征收程序的，出賣人要求返還征收利益的，根據(jù)雙方當(dāng)事人的過錯，適當(dāng)予以支持。”

《上海高院關(guān)于審理農(nóng)村宅基地房屋買賣糾紛案件的原則意見》

第二，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，如果取得有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)的，可以認(rèn)定合同有效。

第三，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員的，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同尚未實(shí)際履行或者購房人尚未實(shí)際居住使用該房屋的，該合同應(yīng)作無效處理。

第四，對于將房屋出售給本鄉(xiāng)以外的人員，未經(jīng)有關(guān)組織和部門批準(zhǔn)，如果合同已實(shí)際履行完畢，且購房人已實(shí)際居住使用該房屋的，對合同效力暫不表態(tài)，實(shí)際處理中應(yīng)本著尊重現(xiàn)狀、維護(hù)穩(wěn)定的原則，承認(rèn)購房人對房屋的現(xiàn)狀以及繼續(xù)占有、居住、使用該房屋的權(quán)利。

對此類案件進(jìn)行處理時，亦區(qū)分不同情況：

第一，按上述第三種情況處理的，雙方當(dāng)事人應(yīng)各自返還房屋及購房款。

第二，按上述第四種情況處理的，如果系爭房屋已經(jīng)拆遷或者已納入拆遷范圍的，應(yīng)在扣除購房人的購房款后，充分考慮購房人重新購房的合理支出，由購房人與出賣人按比例取得補(bǔ)償款，其分割比例一般可以考慮在7比3左右。

五、典型判例

（一）內(nèi)蒙古自治區(qū)赤峰市紅山區(qū)人民法院（2018）內(nèi)0402民初9198號民事判決書（該案被《今日說法》報道，https://view.inews.qq.com/a/20220116V03G4L00）

法院認(rèn)為：拆遷款總額共419萬。房屋補(bǔ)償款分出兩塊，一塊是賣方原來所建房屋146.15平方米對應(yīng)的面積補(bǔ)償款，另一部分是買方所建房屋284.81平方米對應(yīng)的補(bǔ)償款。買方后建部分相關(guān)補(bǔ)償以及對應(yīng)的團(tuán)簽獎歸買方所得，這主要弘揚(yáng)一種誠實(shí)守信公平公正的原則。剩下賣方原房屋面積所得補(bǔ)償款按照主次責(zé)任進(jìn)行劃分，主要過錯方賣方享有30%，次要過錯方買方享有70%。最后結(jié)算賣方一家分得37.2萬，買方分得382萬多。

（二）江蘇省鹽城市中級人民法院（2017）蘇09民終397號、鹽城市鹽都區(qū)人民法院（2015）都民初字第02440號民事判決

法院認(rèn)為：雖然由于買方非該村經(jīng)濟(jì)組織成員，不符合購房條件。但由于當(dāng)時的時代背景和長期居住、修繕、使用的現(xiàn)實(shí)，該房屋屬買方及其繼承人所有。現(xiàn)案涉房屋已經(jīng)由賣方與天一房屋拆遷公司簽訂拆遷協(xié)議，拆遷款計819686元。考慮到案涉房屋的拆遷價款與賣方出售房屋價格相差較大，為平衡雙方利益，酌情由賣方享有拆遷款的20％，商士英等享有拆遷款的80％，故應(yīng)由賣方向買等人支付655749元（819686元×80％）。