[ 赫少華 ]——(2017-5-10) / 已閱8522次
而不少情形下，購(gòu)房人鑒于貸款銀行是開發(fā)商指定的，而誤認(rèn)為，銀行延遲放款，是開發(fā)商自身原因，對(duì)延遲付款一事不加理會(huì)。結(jié)果，突然接到通知，解除合同并支付違約金，直接懵掉。
更奇特的案件，購(gòu)買人卻存有逾期支付情形，但貸款后已如期發(fā)放到開發(fā)商賬戶，并已還貸半年之久，在臨近交房時(shí)，突然收到開發(fā)商稱，逾期付款，解除合同并要求承擔(dān)違約責(zé)任。
再舉兩個(gè)相對(duì)“溫馨”的案例：
個(gè)案中，開放商和購(gòu)房人只簽署了樣本預(yù)售合同（非備案），購(gòu)房人已支付部分房款，因付款問(wèn)題產(chǎn)生爭(zhēng)議，無(wú)法簽署格式化文本。庭審中，雙方均由同意繼續(xù)履行的意愿，法院直接判決，雙方簽署格式化《上海市商品房預(yù)售合同》并辦理本案登記手續(xù)，購(gòu)房人一次性支付剩余房款。
系爭(zhēng)房屋坐落于寶山區(qū)，系知名開放商樓盤。因限購(gòu)限貸政策，購(gòu)房人逾期近九個(gè)月才付清房款。當(dāng)然，該開放商沒(méi)有主張解除合同，只是要求逾期付款違約金。法官審理認(rèn)為，考慮到限購(gòu)限貸等房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)宏觀政策影響，且購(gòu)房人違約后積極采取措施繼續(xù)履行合同，且違約主觀故意并不明顯。大大調(diào)低了違約金。
律師視點(diǎn)：
在違約情形出現(xiàn)時(shí)，違約方的積極配合且證據(jù)保全，是減輕或減免違約責(zé)任的關(guān)鍵。
五、上海市高院宏觀政策調(diào)控后房屋買賣糾紛若干問(wèn)題的解答
與限貸有關(guān)的傾向性觀點(diǎn)：
高院觀點(diǎn)（轉(zhuǎn)按揭停辦事宜）：
買賣合同簽訂后，確因銀行停辦轉(zhuǎn)按揭而導(dǎo)致合同約定的付款方式無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，該合同義務(wù)無(wú)法履行的原因可認(rèn)定為不可歸責(zé)于任何一方當(dāng)事人，當(dāng)事人以此為由要求解除合同，可予支持。
但是，房屋出售方愿意先行還清貸款，或雙方在合同中有其它特別約定（如貸款不足或不成，房屋買受人自行補(bǔ)足貸款等）的，當(dāng)事人以貸款政策發(fā)生變化為由要求解除房屋買賣合同的，不予支持。
高院觀點(diǎn)（貸款層數(shù)事宜）：
一般情況下，貸款成數(shù)的變化不會(huì)當(dāng)然導(dǎo)致房屋買受人不能繼續(xù)履行合同，房屋買受人也可以通過(guò)其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。
因此，當(dāng)事人在無(wú)特別約定的情況下，一般不得以貸款成數(shù)變化等政策原因?yàn)橛芍鲝埥獬课葙I賣合同。
☞作者
赫少華，遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所合伙人
辦公:021-50366225，微信號(hào)：lawrumo
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