[ 奚正輝 ]——(2017-2-9) / 已閱26725次

公司買賣辦公樓的流程及注意事項



文/ 奚正輝|律師
遠(yuǎn)聞（上海）律師事務(wù)所 主任、高級合伙人

閱讀提示：
營業(yè)稅改增值稅后，公司購買房屋可以抵扣5%的增值稅，刺激了公司購置辦公樓及商鋪的需求。在上海，辦公樓及商鋪的體量非常大，每年交易的金額也很高。辦公樓及商鋪如何交易？如何繳稅？很多人都一知半解。本律師就以剛代辦完成的辦公樓買賣案件向大家做簡單介紹，希望能提供一點參考價值。

關(guān)鍵詞：
辦公樓 土地出讓 增值稅 土地增值稅 銀行貸款

主文：
2016年4月，買賣雙方（都是外商投資企業(yè)，注冊登記在上海）自行達(dá)成買賣上海市長寧區(qū)三間辦公室的意向，沒有中介公司居間介紹，雙方于是委托專業(yè)的房地產(chǎn)律師辦理房屋買賣手續(xù)，并控制交易風(fēng)險。
律師接受委托后，先審查雙方的資料：出售方于2007年在上海市長寧區(qū)向開發(fā)商購買了15層、16層辦公樓，每層共6間辦公室，一共12間，登記在一本房地產(chǎn)權(quán)證上，土地性質(zhì)為劃撥，目前有貸款抵押給了銀行。買受方現(xiàn)要以銀行貸款的方式購買1601-1603室，買受方具備購房資格。

律師策劃并經(jīng)辦了全部交易流程：
首先、辦理土地出讓手續(xù)：
1. 申請歸還出售方的銀行貸款；
2. 領(lǐng)取抵押注銷文件；
3. 辦理抵押注銷登記；
4. 辦理退保手續(xù)；
5. 出售方向上海市長寧區(qū)規(guī)劃和土地管理局申請補(bǔ)繳1601-1603室土地出讓金及附相關(guān)資料；
6. 長寧區(qū)房地產(chǎn)測繪管理辦公室出具分?jǐn)偼恋孛娣e的查閱單；
7. 對1601-1603室房屋所分?jǐn)偟耐恋剡M(jìn)行評估（評估費由政府承擔(dān)）；
8. 出售方與長寧區(qū)規(guī)劃和土地管理簽署《上海市國有土地出讓合同》（約定合同簽署后15日內(nèi)支付10%出讓金，60日內(nèi)支付90%）；
9. 到出售方的開戶銀行憑《非稅收入一般繳款書（收據(jù)）》繳納土地出讓金（收款人為長寧區(qū)財政局）；
10. 到工商局開具《工商行政管理注冊號變化證明》（由于公司注冊號變化）；
11. 申請并繳納契稅；
12. 辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請，繳納每套房屋的交易手續(xù)費，取得二份收件收據(jù)；
13. 取得1601-1603室的產(chǎn)權(quán)證及剩余房屋的新產(chǎn)權(quán)證。

其次、辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)：
14. 雙方就三套辦公室分別網(wǎng)簽《上海市房地產(chǎn)買賣合同》；
15. 委托一級資質(zhì)評估公司對轉(zhuǎn)讓的辦公室進(jìn)行評估，出具評估報告；
16. 將評估報告交不動產(chǎn)交易中心的核價公司審核；
17. 向交易中心檔案室調(diào)取原購房合同及契稅單（因為出售方遺失了資料）；
18. 向開發(fā)商調(diào)取原購房發(fā)票（因為出售方遺失了資料）；
19. 出售方開具增值稅發(fā)票（若沒有開票資格，向所在稅務(wù)所申請）；
20. 交易中心的稅務(wù)部門出具《土地增值稅納稅聯(lián)系單》；
21. 由出售方所在地的稅務(wù)所核定土地增值稅（土地增值稅納稅申報表）；
22. 納稅完畢后，稅務(wù)所當(dāng)場出具《土地增值稅完稅聯(lián)系單》及稅收完稅證明；
23. 憑《土地增值稅完稅聯(lián)系單》，雙方到交易中心稅務(wù)部門辦理審稅，出售方繳納增值稅及附加5.65%，買受方繳納契稅3%及印花稅0.05%；
24. 辦理房屋轉(zhuǎn)移登記申請，繳納交易手續(xù)費等，取得收件收據(jù)；
25. 買受方憑收件收據(jù)領(lǐng)取不動產(chǎn)權(quán)證；
26. 買受方憑產(chǎn)權(quán)證辦理抵押，獲得銀行流動資金貸款，并支付給出售方；
27. 出售方交房給買受方。

本次交易的注意事項：

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