[ 林文彪 ]——(2013-5-13) / 已閱8934次

【案情回放】


王某、張某系以共同生活為目的的同性朋友關(guān)系。2011年6月20日，王某出資購(gòu)買北京市東城區(qū)某小區(qū)1套房屋，房?jī)r(jià)款為170萬元，2011年7月27日，王某領(lǐng)取了該房屋的所有權(quán)證。購(gòu)房后，王某、張某共同在此居住。2011年12月2日，王某作為售房人，與張某作為購(gòu)房人簽訂了《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協(xié)議》，成交價(jià)格為232 050元，張某出資10萬元（在本次買賣過程中并未實(shí)際出資），王某將上述房產(chǎn)的50%產(chǎn)權(quán)過戶給張某，并于同日辦理了產(chǎn)權(quán)手續(xù)（相關(guān)稅費(fèi)均由王某支付），雙方領(lǐng)取了各享有50%的《房屋所有權(quán)證》。2012年5月，王某、張某因生活瑣事產(chǎn)生分歧，張某搬離了訴爭(zhēng)房屋。后張某起訴要求對(duì)訴爭(zhēng)房屋予以分割。


一審中，王某表示雙方簽訂的《存量房屋買賣合同》及《房屋共有協(xié)議》對(duì)于王某顯失公平、背離等價(jià)有償原則，張某利用其與王某之間的特殊身份關(guān)系，致使王某草率決定與之簽訂所謂的房屋買賣合同。對(duì)此，張某予以否認(rèn)，表示王某基于雙方的關(guān)系，為了表達(dá)對(duì)張某的感情，才將訴爭(zhēng)房屋低價(jià)出售給張某。二審中，雙方均認(rèn)可就訴爭(zhēng)房屋50%產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣交易的事實(shí)，亦均認(rèn)可選擇在2011年12月2日辦理過戶是系為了少交相關(guān)稅費(fèi)。一審法院認(rèn)為，王某雖在買賣過程中支付了全部稅費(fèi)，但并不能因此認(rèn)定上述合同的簽訂顯失公平。故法院對(duì)王某的訴訟請(qǐng)求，不予支持。


二審法院認(rèn)為，該《存量房屋買賣合同》中約定的價(jià)格顯屬過低，明顯偏離了該訴爭(zhēng)房屋的合理市場(chǎng)價(jià)值，簽約雙方的權(quán)利與義務(wù)有違公平、等價(jià)有償原則，故雙方之間的交易構(gòu)成顯失公平。王某的上訴請(qǐng)求合理有據(jù)，應(yīng)予支持。


【不同觀點(diǎn)】


對(duì)于本案的解決，原、被告及雙方律師各持己見，存在多種觀點(diǎn)：


第一種觀點(diǎn)認(rèn)為本案系“假買賣真贈(zèng)與”。本案中雖然合同約定的房款20余萬遠(yuǎn)低于市價(jià)，合同價(jià)與市價(jià)之間確實(shí)存在較大差距，但是由于雙方之間存在同性戀人關(guān)系，王某系以合同的方式將其所購(gòu)房產(chǎn)的一半產(chǎn)權(quán)贈(zèng)與張某，雙方亦辦理了過戶手續(xù)，王某已不能行使贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)過戶前的任意撤銷權(quán)。雙方也不存在法定撤銷權(quán)的情形，故并不能支持王某合同顯失公平的主張。


第二種觀點(diǎn)認(rèn)為本案系“半賣半贈(zèng)”，本案中王某將房產(chǎn)系“半賣半送”給了張某，贈(zèng)與行為已經(jīng)發(fā)生。


第三種觀點(diǎn)認(rèn)為王某與張某之間系同性戀人關(guān)系，擺酒席，家長(zhǎng)認(rèn)可，此種親密的同性朋友之間的關(guān)系“可以參照”適用最高人民法院《關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)婚姻法〉若干問題的解釋（三）》（以下簡(jiǎn)稱《婚姻法解釋三》）第六條之規(guī)定，即“婚前或者婚姻關(guān)系存續(xù)期間，當(dāng)事人約定將一方所有的房產(chǎn)贈(zèng)與另一方，贈(zèng)與方在贈(zèng)與房產(chǎn)變更登記之前撤銷贈(zèng)與，另一方請(qǐng)求判令繼續(xù)履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六條的規(guī)定處理”。也就是說不能再撤銷了，這也有利于對(duì)同性戀人關(guān)系的保護(hù)。


第四種觀點(diǎn)認(rèn)為民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵循公平、等價(jià)有償?shù)脑瓌t。合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利和義務(wù)。訴爭(zhēng)房屋原系王某于2011年6月出資170萬元單獨(dú)購(gòu)買。后王某與張某就訴爭(zhēng)房屋的50%份額產(chǎn)權(quán)進(jìn)行買賣交易達(dá)成一致，且為了少交稅費(fèi)，雙方共同選擇于2011年12月2日辦理過戶，簽訂了《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協(xié)議》。張某對(duì)王某單獨(dú)購(gòu)買訴爭(zhēng)房屋的具體情形知曉，對(duì)王某所支付的對(duì)價(jià)也有明確的認(rèn)知，但張某在簽訂合同、完成過戶登記后并未實(shí)際支付款項(xiàng)。故本案應(yīng)當(dāng)以合同顯失公平為由撤銷二人之間的《存量房屋買賣合同》和《房屋共有協(xié)議》。


【法官回應(yīng)】


從主客觀要件出發(fā)保持法院價(jià)值判斷的中立性


本案的審理焦點(diǎn)在于：第一，如何認(rèn)定王某與張某所簽《存量房屋買賣合同》的性質(zhì)？是交易還是贈(zèng)與？第二，本案能否適用贈(zèng)與撤銷權(quán)或合同顯失公平無效的規(guī)定？


一、針對(duì)第一個(gè)焦點(diǎn)，合同性質(zhì)問題，筆者認(rèn)為，當(dāng)事人有自由處分財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，可以贈(zèng)與給異性也可以是同性，性別并不是贈(zèng)與合同成立的阻礙，本案中若王某與張某簽訂了明確的書面贈(zèng)與協(xié)議，也就不會(huì)存在爭(zhēng)議。但，本案中王某與張某并未有明確的贈(zèng)與意思表示，雙方簽訂的系《存量房屋買賣合同》，法院不能按所謂的“常識(shí)”將該合同推定為“假買賣真贈(zèng)與”，也不能認(rèn)定為“附義務(wù)贈(zèng)與”或“半贈(zèng)與半買賣”。


應(yīng)嚴(yán)格按字面解釋原則，將王某與張某所簽訂的《存量房屋買賣合同》理解為買賣合同：合同基礎(chǔ)在于雙方特殊的同性朋友關(guān)系，合同對(duì)價(jià)系約定的20余萬元，合同標(biāo)的系訴爭(zhēng)房產(chǎn)。


（一）贈(zèng)與合同與其它合同的本質(zhì)區(qū)別在于無償性，同時(shí)，為防止當(dāng)事人的意思表示瑕疵，重大財(cái)產(chǎn)的贈(zèng)與一般要有書面形式，而本案中的《存量房屋買賣合同》并不符合贈(zèng)與的構(gòu)成要件。法院不宜強(qiáng)行突破“買賣合同”的表象而直接認(rèn)為該案系常見的“假買賣真贈(zèng)與”。而且，本案中兩方當(dāng)事人都認(rèn)可《存量房屋買賣合同》系“房屋買賣”而非“房屋贈(zèng)與”。


在此，有必要與其它案件審理中常見的“假買賣真贈(zèng)與”作一個(gè)區(qū)分�！凹儋I賣真贈(zèng)與”主要存在如下幾個(gè)特點(diǎn)：（1）此類案件的當(dāng)事人之間大多存在夫妻、父母子女等婚姻家庭關(guān)系。本案中雖然當(dāng)事人之間認(rèn)可存在同性戀人關(guān)系，但該關(guān)系并未被現(xiàn)行法律上升為婚姻家庭關(guān)系，并不存在“假買賣真贈(zèng)與”的前提。（2）此類案件一般沒有真實(shí)的金錢支付，從“真假意思表示”的角度來看，符合贈(zèng)與合同的無償性要求。本案中，王某與張某簽訂完總房款為20余萬元的《存量房屋買賣合同》后，張某向王某父親的賬戶內(nèi)打入10萬元，這就不符合贈(zèng)與合同“無償性”的本質(zhì)要求。（3）對(duì)于重大的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與，一般都要求當(dāng)事人有相對(duì)明確的意思表示，而“假買賣真贈(zèng)與”的處理原則是一種對(duì)當(dāng)事人贈(zèng)與意思表示的推定，其適用有嚴(yán)格限制，并不能過于寬泛。

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