[ 張洪濤 ]——(2003-8-4) / 已閱61181次

當然，買受人在行使對外墻面和屋面的使用權時，也應當以不損害所在建筑的整體利益為限，并要遵守政府規(guī)劃管理。

第十八條 買受人的房屋僅作　　　　　　　　使用，買受人使用期間不得擅自改變該商品房的建筑主體結構、承重結構和用途。除本合同及其附件另有規(guī)定者外，買受人在使用期間有權與其他權利人共同享用與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施，并按占地和公共部位與公用房屋分攤面積承擔義務。
出賣人不得擅自改變與該商品房有關聯(lián)的公共部位和設施的使用性質(zhì)。

【釋義】 本條規(guī)定包含兩方面的內(nèi)容，一方面是標的房產(chǎn)的用途及買方使用標的房產(chǎn)時的權利限制。用途一般可分為住宅、辦公、商住等，應當與主管部門批準的用途一致。買受人不得擅自進行可能危及標的房屋和所在建筑安全的作業(yè)。
另一方面是有關買受人對建筑物公用部分所享有的權和承擔的義務的規(guī)定。權利主要體現(xiàn)為合理使用和排除他人妨礙，義務只要體現(xiàn)為分擔物業(yè)管理等方面的費用。

【常見問題及對策】 本條第二方面的規(guī)定隱約體現(xiàn)了民法中關于建筑物區(qū)分所有權的理論。由于我國現(xiàn)行民事法律中沒有關于建筑物區(qū)分所有權的規(guī)定，《物權法》草稿中雖然已經(jīng)彌補了這一缺陷，但在物權法出臺之前，現(xiàn)實生活中涉及建筑物區(qū)分所有權的爭議已經(jīng)屢見不鮮。因此在商品房買賣合同中對建筑物區(qū)分所有權的部分內(nèi)容做出規(guī)定，雖然在理論上不甚合理，但有助于解決現(xiàn)實問題。

第十九條 爭議解決方式：
因履行本合同發(fā)生的一切爭議，由當事人雙方協(xié)商或調(diào)解解決，協(xié)商調(diào)解不成，從以下兩種方式中選擇一種（在所選項下打Ö，如選擇仲裁方式，請注明具體仲裁委員會）：
１.提交　 　　仲裁委員會仲裁。（　 ）
２.依法向人民法院起訴。（　 ）

【釋義】：爭議解決途徑。對于法院起訴，絕大多數(shù)買受人來講比較熟悉。但是對于仲裁還有很多人不了解。仲裁之于訴訟，有以下幾個特點：1、當事人有權選擇處理爭議的仲裁機構和仲裁員；2、仲裁實行一裁終局制；3、仲裁一般不公開進行。4、方便、快捷。4、仲裁機構本身沒有強制執(zhí)行機構，當事人不自動履行裁決的，由法院強制執(zhí)行。

【常見問題】當事人選擇仲裁時，經(jīng)常出現(xiàn)不規(guī)范的約定。

【對策】 選擇仲裁處理，必須明確、規(guī)范寫明所選仲裁機構的名稱。

第二十條 本合同未盡事項，可由雙方約定后簽訂補充協(xié)議：

第二十一條 合同附件及補充協(xié)議與本合同具有同等法律效力�？崭癫糠痔顚懙奈淖峙c印刷文字具有同等效力。
第二十二條 本合同連同附件共　　　頁，雙方各執(zhí) 份。送 份，具有同等法律效力。

【釋義】 第二條至第二十三條是關于合同附件和補充合同的約定。附加包括房屋平面圖、公用部位與公用房屋分攤面積構成說明、裝飾、設備標準三項。補充合同的內(nèi)容，雙方可根據(jù)標的房產(chǎn)的具體情況做出約定。

【常見問題】 補充合同內(nèi)容與范本約定不一致，附件制作不規(guī)范。

【對策】 補充合同的內(nèi)容與范本不一致的，如果補充合同違反了法律、行政法規(guī)強制性規(guī)定，該補充條款無效；如果補充合同有效，也應當將合同范本的二十一條刪除，并注明以補充合同為準。
附件可以采取直接在范本的相應位置書寫的方式也可以采用粘貼相應內(nèi)容的方式（平面圖一般采取粘貼方式），無論采取何種方式都應注意在附件上由雙方當事人簽字或蓋章。

第二十三條 本合同自雙方簽字蓋章之日起生效。
第二十四條 商品房預售的，自本合同生效之日起30天內(nèi)，由
出賣人向 申請登記備案。

【釋義】：合同的生效及備案。商品房買賣合同理論上屬于諾成性合同。向主管部門備案不是合同生效的要件，只是行政管理的一種措施。

【常見問題】 經(jīng)常有買受人在簽訂合同后、房產(chǎn)證辦妥甚至入住之前，將購買的房屋轉讓給他人。并要求開發(fā)商“改合同”，即把原合同銷毀，改由新的買受人與開發(fā)商直接簽訂合同，房產(chǎn)證直接辦到新買受人的名下。

【對策】 雖然《城市房地產(chǎn)管理法》第四十五條規(guī)定：商品房預售的，商品房預購人將購買的未竣工的預售商品房再行轉讓的問題，由國務院規(guī)定。但國務院至今未對該問題做出規(guī)定。實踐中，房產(chǎn)管理部門不允許所謂的“改合同”。因為這種做法將事實上的兩次交易（開發(fā)商賣給原買受人、原買受人賣給新買受人）偽裝成一次交易（開發(fā)商賣給新買受人），規(guī)避了稅費，是違法行為。因此，建議開發(fā)商拒絕客戶“改合同”的要求。
（完）



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