[ 奚正輝 ]——(2010-9-20) / 已閱9477次

買方貸款逾期，賣方解約未獲支持

奚正輝


　　買方黃女士向賣方孔先生購買上海浦東三林的一套公寓房，總價180萬元，合同約定2009年10月18日前向房地產(chǎn)交易中心申請辦理轉(zhuǎn)讓過戶手續(xù)，買方以銀行貸款方式支付100萬元，他項權(quán)證辦出后3個工作日內(nèi)，該款項由銀行直接劃入賣方帳戶，若買方貸款不足部分過戶當(dāng)日以現(xiàn)金形式補足給賣方。若買方逾期付款超過5日，賣方有權(quán)解除合同，買方賠償總房款20％的違約金。
　　買賣合同簽署后，買方委托貸款中介公司向工商銀行申請貸款，但是到2009年10月10日工商銀行告知系爭房屋是動遷安置房，要求提供《拆遷安置協(xié)議》，賣方無法提供，故雙方于2009年10月19日到深圳發(fā)展銀行辦理貸款，買方貸款未獲批準(zhǔn)，買方單獨于11月1日又向興業(yè)銀行申請貸款。賣方于2009年11月6日發(fā)函要求解除合同，買方于11月7日發(fā)函要求賣方配合到興業(yè)銀行辦理貸款。
　　雙方協(xié)商不成，買方起訴要求繼續(xù)履行合同，賣方反訴解除合同并賠償違約金20％。
　　經(jīng)法院開庭審理，本案的爭議焦點是到底誰違約。
　　買方認為：工商銀行沒有批準(zhǔn)貸款的原因是賣方不能提供《拆遷安置協(xié)議》，導(dǎo)致其不能按時完成貸款手續(xù)。賣方同意其到其他銀行辦理貸款，之后貸款的時間沒有約定，故買方?jīng)]有違約。
賣方認為：賣方?jīng)]有提供《拆遷安置協(xié)議》的義務(wù)，雖然系爭房屋是動遷安置房屋，有未滿5年不準(zhǔn)上市交易的規(guī)定，但是系爭房屋已經(jīng)滿5年，是可以自由流通的。買方貸款未獲批準(zhǔn)是工商銀行的過分要求導(dǎo)致的，付款是買方的義務(wù)，理應(yīng)由買方承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任，買方承擔(dān)違約責(zé)任后可以追究第三人工商銀行的責(zé)任。買方雖然已實際行為表示同意買方到第二家銀行深圳發(fā)展銀行辦理貸款，但是該銀行沒有批準(zhǔn)買方的貸款，買方再另外更換第三家銀行，賣方不予同意。因為買方逾期貸款，故賣方有權(quán)解除合同。
　　最后法院認為雙方都沒有違約，為了保護交易的安全，而且買方在庭審中表示愿意一次性支付房款，房屋買賣合同是可以繼續(xù)履行的，判決賣方繼續(xù)履行買賣合同。


奚正輝 上海中建中匯律師事務(wù)所 律師